我的买房日记，希望对你们有帮助。【更新中】

房子总体概况：

我的买房时间表：

1，2011年11月16日，签居间协议，我们没有签意向合同，直接签了居间合同，付2w定金。

2，2011年11月19日，签房屋买卖合同，约定11月底之前交首付。

3，2011年11月20日，中介开始办理审税等事宜（个税和契税），准备材料等等，11月28日，办理个税。12月9日，交契税

4，2011年11月22日，通知我去办公积金复议，因为我中间断过一个月，差不多一个星期

4，2011年11月28日，划首付，留尾款1.4w

5，2011年11月30日，通知我们准备材料办贷款合同

6，2011年12月9日，签贷款合同

7，2011年12月25日，贷款已获批，办理过户

8，2012年1月2日，出产证【房东加急】

9，2012年1月19日，银行放贷

10，2012年1月20日，拿贷款合同

9，等待银行放贷和物业交接。

买房资金

1，房子110w，做低98万，首付29.4w+12w的差额，即41.4w。其中买房定金2w，首付款38w，尾款1.4w

2，中介费2.4w，抹了个零头，即2w。

3，个税、契税分别9800，共1.96w

4，银行贷款评估费0.05w【评估公司收】，手续费0.04w【中介收】，银行收了个5元，具体什么钱忘记了

5，过户房屋登记费等等共计0.0535w元

6，公积金贷款担保费0.4w左右，具体记不清了。【公积金管理中心收】

7，银行贷款合同工本费50元

8，其他的物业更名还没办，以后更新。

我慢慢补充，想到什么写什么。

1，买房整个过程：

看房----签意向合同，交意向金----查房子户口，抵押信息等----签居间合同，交定金----签买房合同----付首付，留尾款----准备材料，审税----申请贷款，等批复-----过户----出产证-----放贷----物业更名----拿钥匙

2，关于房价做低：二手房买卖有个通常做法，就是房价做低。可以省一笔税费。比如房子110w，按98w做低，首付29.4w，再加12w的差价，即41.4w。这样契税和个税就分别为9800.。当然有利有弊，不好的就是，买家一次性拿的现金更多

3，关于满五年，唯一。涉及到营业税、契税和个税等。通俗点说，就是如果房子满五年，且房东只有在售的这一套房子，就只要交契税，免营业税、个税。如果房子满五年，不唯一，就不仅要交契税，还要交个税。总之，房子小于90平的，满五年，唯一的，交的钱就少点。我是这样理解，具体的看下面这个。比我说的清楚、准确。比如，我们现在买的房子，是满五年，不唯一，就要付个税和契税。

（1）营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。 
  (2）个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
  （3）契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

4，关于到手价和成交价。

（1）到手价，即房东的到手价，比如这套房子110w，房东要拿到房款110w，其他的税费、中介费全有买家出。

（2）成交价，即税费、中介费上家和下家各付1个点。

5,关于网上报价。安居客等网站上挂的价格要偏低一点，一般相差2000-3000左右，如2万一平的房子，网上可能报价17000左右。有些价格非常低的，只是为了博眼球而已。不过可以参看二星级及以上的房产中介人的房源信息，价格相对真实一点。

看房经过：

虽然房子买了，其实心里还是不踏实地，呵呵，毕竟房价一直在跌哦。。。

我跟LG打算11年12月份到12年2、3月份买房，所以就打算10月份开始看房。看了安居客房源信息再考虑上班地点、现金等情况，我们打算买闵行和长宁交界地的航华版块的房子，当时看安居客的房源信息，基本均价在一万七、一万八左右，考虑一下，可以承受。

因为平时上班，所以一般都选择周末去看房。10月份，我们按计划开始在网上筛选信息，去中介看房。

第一次去看房，什么都不懂，连到手价和成交价都搞不明白。中介带我们看了套二村二街坊的一楼的房子，125万，68平，双天井，装修也不错，房主在国外，小区正对航华最热闹的额一条街，小区里面也比较安静，但房子做低的话，首付加税费要出50多w，虽然房子非常满意，但价格吃不消。而且这也是我们看的第一套房子，也不想那么快就出手，只想先探探底。暂时作罢。

居间协议。

中介通知我们去签协议，一开始我们以为是意向合同，结果到了后直接签了居间协议，一点心理准备都没有。。。当时就只知道中介一直催催催，恨不得我们当天就把买房合同签了。。。以至于很多问题都没有谈到。很多条款都没有约定。。。搞得自己非常被动，很多问题后来想谈都谈不了了。大致过程就不谈了，就谈一下注意点好了。

1，签居间协议前，要看产调，看看房子有没有抵押。看看房子的产证，都有谁的名字，在买房前，确保产证上所有人都是同意卖房的，签合同时最好双方所有人都在场，避免不必要的纠纷。

2，查户口。亲自去派出所查一下房子的户口。如果你房子买好了，上家户口死活不迁出，那么上家这样就会一直有居住权的，这是非常郁闷的事情。。。

3，约定好定金等各信息，反正一定不能让自己的权益受损。这个百度比我详细。我记不清了。。。

我们居间合同签完后，才想到去查户口，做贷款预审，。。。这里，中介很不负责，都是我们百度后，提醒中介，中介才帮忙做。。。所以，有时候，很多事情得自己考虑细致了。。。我们当时因为签的比较急，被动的很，中介后来直接说，买房是有一定风险的。。。。搞得非常不愉快。。

买房合同

这个就没有什么好谈的了。合同都是一样的，打出来的。只有几点要注意

第一，注意附加条款。最好能列出各项收费。列明房子里的家电信息等

第二，合同中要约定，如果因xx原因造成房子无法购买，定金和首付怎么退，要不要赔违约金等。

第三，注意各个时间点，如什么时间交房等等。。。。

第四，签买房合同时，产证上所有人最好都能到场，要签字的。。

首付

通过银行转账，留好转账凭条，并且要收好上家写的收据，因为不仅仅是付款凭证，后面办理其他手续的时候，也都会用到，很重要很重要。中介一般都会有固定的模板。

【公积金复议】

买房中间还出了个问题，我八月份换的工作，中间补交了一个月的公积金，就出现了公积金复议的事情。。这个问题不是所有的人都会遇到。只要连续交满6个月就可以申请公积金贷款了。公积金复议最重要的材料是：补交证明或汇缴清册以及情况说明。公积金复议一般一个星期左右。

在这里要说明的是：公积金贷款额度主要看账户余额和每个月交多少钱。如果你之前交2000，现在交200，那只能按200的额度来批，也就是按买房当月的额度来算。

【商业贷款】

我们的房子公积金贷款不够，只好组合贷款，于是就出现了商贷的问题。申请商贷的材料中介都会通知。如收入证明、结婚证、户口本等等。。。其中比较重要的是收入证明，当然这个可以有点“水分”的啦。总之，银行贷款每个月还款额最好不要超过两人收入的一半。

签完贷款合同后2-3个星期就可以知道批贷结果了。贷款批复下来后就可以去过户了。

【过户】

贷款批下来后，就可以去过户了。过户基本没啥问题。上家和下家带齐必要的材料（具体记不清楚了，中介都会通知）和现金，到房地产交易中心办理就可以了。这里要说明的一点：办理过户时，上家、下家和中介都要到场。过户后，一般2个星期左右出产证。产证中介可以帮忙带领，免得自己再跑一次。

到这里为止，其实大部分问题都算解决了，后面的都比较简单。

【领产证】中介代领的，早就通知我们去拿了，1月12日左右才领回来。领产证时注意一下外面密码有没有拆封，核对下里面的信息，基本就OK了。如果不放心，害怕产证有假，可以去房产交易中心核实。

【银行放贷及领贷款合同】银行会及时通知，昨天通知我们可以领贷款合同了。今天我们去领的，1月20日。领合同时候交了个工本费。第一个月的贷款要全部用现金充。公积金要等第一批贷款扣完后才可冲抵。然后还有一个公积金贷款的担保费要冲抵。公积金担保费三千多，加上房贷五千多，第一个月总共要充9000多块，哎。木钱啊木钱。这里也没什么好说的了。不懂得可以随时问银行贷款部的工作人员。

【交房前的抱怨】现在银行贷款放了，合同上写明，放款五日内交房。现在快过年了，那位中介也回老家了，你说怎么交房。打电话给他，说一切按规定来，等到年后。。。什么七七八八说了一通。。。。这样一拖又是大半个月。按规定来，来个p啊。难不成我去告你们违约啊。所以很多问题不要太指望中介，死程序他们可以走，细枝末节的事情别指望他们，沟通的问题完全靠自己。。他们只要买房合同签了，中介费就赚到了。至于交房早晚，对他们来说，没有任何影响。过年我也能理解，你回家我也能理解，好歹你给我个抱歉之类的话吧。。。你Y屁都不说，就噼噼啪啪的说堆废话，搞的责任归我们一样。对这个中介工作的同志很不满，很多事情一点不上心的，什么都得我们提醒了，我们问了才去做，打电话过去要么砸吧砸吧的说些没用的p话，要么就是敷衍了事。比如有些事情，我们问他，他说已经和房东沟通过了，然后我们再打电话问房东这件事，房东压根不知道，这什么沟通，摆明敷衍。心里非常不爽。所以，买房找个态度好的，认真负责的、诚信度高的人也很重要。。。

占楼

心得感受：第一，买房是件挺麻烦的事情，看房要慎重，签合同更要慎重。

第二，心急吃不了热豆腐，慢工出细活，我们太急了，很多问题，不提了。

第三，不要太指望中介，按程序走的死的东西他们可以办，但沟通的问题要靠自己来，细枝末节的事情完全得靠自己。你签了买房合同，基本上他们中介费就赚到了。不知道是我遇到的中介不好，还是怎么的。整个过程都很火大，不想再见到这个人。解决问题一塌糊涂，忽悠人是很来劲的。

么人看，先不写了，明天继续

谢谢

谢谢，麻烦啊，刚买的时候纠结死了，各种问题